Ипотечное жилищное кредитование. Ипотечное кредитование жилищного строительства
Программа ипотечного кредитования жилищного строительства предусматривает несколько схем.
Схема "форвард-кредитинвест" – рассчитана на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые строят жилье с целью его продажи состоятельным покупателям, включая и коммерческие структуры. Предметом залога является строительный объект. Оформление залога и выдача кредита под закладные осуществляется поэтапно, по мере строительства объекта.
Схема "ретрокредитинвест" – ориентирована на улучшение жилищных условий граждан. Кредит выдается под залог существующей квартиры и только в случае, если ее рыночная стоимость выше, чем затраты на строительство новой.
Схема "комбиинвест" – рекомендуется при обратном соотношении когда стоимость строительства нового жилья выше, чем рыночная стоимость имеющегося, под которое выдается ипотечный кредит. А разница в стоимости может покрываться дотациями муниципалитета или (и) предприятий, на которых работают заемщики.
Схема "фьючерсинвест" – предназначена для граждан, не желающих закладывать свою недвижимость. Квартира продается с аукциона с отсрочкой выселения на время строительства нового жилья. Вырученные деньги бывший собственник квартиры может использовать двояко: либо сам вкладывать в строительство недвижимости, принимая на себя финансовый риск и оплачивая счета генерального инвестора - застройщика, либо переложить на последнего все финансовые риски нестабильности окончательной цены строительства, поручив ему продажу старого жилья и строительство нового.
Схема "рентный залог" – предлагает оформление закладной на принадлежащее одиноким пенсионерам жилье в обмен на пожизненную ренту, индексируемую с учетом инфляции. Размер ренты устанавливается 5-20 – кратным минимально гарантированному уровню зарплаты в соответствии со стоимостью недвижимости.
Некоторые банки практикуют открытие семейных жилищных накопительных счетов . Например, Московский ипотечный акционерный банк. Целью такого счета является "накопление денежных средств на счете в банке для получения ипотечного кредита на строительство или приобретение дома, квартиры, дачи, гаража и других объектов недвижимости социально-бытового назначения".
Семейный счет открывается только для акционеров ипотечного банка, владеющих именными обыкновенными и привилегированными акциями в количестве, установленном банком.
Владельцы семейного счета, накопившие 30% стоимости объекта, приобретают право на получение ссуды для покупки или строительства дома, квартиры и т.п.
Кредит предоставляется в рублях на срок до 10 лет и при условии, что платежи по погашению его вместе с процентами составят не более 1/3 совокупного месячного дохода семьи, подтвержденного необходимыми документами.
Аналогичную схему кредитования применяет Петербургский Промстройбанк. Правда, условия выдачи кредита здесь более жесткие:
* первоначальный взнос заемщика должен составить не менее 20% стоимости квартиры;
* затем ежеквартально вносить не менее 2% с тем, чтобы накопить 80% ее стоимости;
* через 1,5 года банк выдает кредит на оставшиеся 20%.
В настоящее время в структуре инвестиций в строительство существует тенденция сокращения доли государственного строительства и роста доли индивидуальных застройщиков. Для развития ипотечного жилищного кредитования сейчас созданы некоторые предпосылки, в частности:
§ развитие вторичного рынка жилья означает увеличение размеров жилого фонда, который мог бы являться обеспечением ипотеки;
§ создана законодательная основа для развития ипотеки: приняты Федеральные Законы «Об ипотеке», «Об оценочной деятельности в РФ», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
§ разработана «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ»;
§ в отличие от других по назначению объектов недвижимости (магазины, офисы, склады и т.п.) рынок жилья характеризуется достаточной ценовой устойчивостью, а вложения в жилье являются одними из наименее рискованных. Это обеспечивает низкую вероятность невыполнения заемщиками своих обязательств.
1.13.7. Проблемы ипотечного кредитования
Однако, наряду с перечисленными положительными моментами, существует множество проблем, препятствующих развитию ипотечного кредитования в России. Их источником является, главным образом, нестабильность экономической и политической ситуации и связанные с этим неразвитость инфраструктуры кредитного рынка и рынка ценных бумаг, неустойчивость валютного курса и неопределенность ситуации в будущем. Наиболее существенные проблемы:
§ необходимость единовременного внесения значительной суммы при приобретении жилья и страхования заложенного имущества, высокие процентные ставки обусловливают высокую стоимость ипотечного кредита;
§ отношение суммы предоставляемого кредита к стоимости жилья в России не превышает 30-50%, по сравнению с 70% в развитых странах. Такое положение обусловлено высоким банковским риском;
§ в современных условиях финансово-кредитные учреждения не практикуют долгосрочного кредитования, хотя длительный срок погашения ипотечного кредита является одной из особенностей ипотеки в развитых странах и происходит из самой сущности ипотеки;
§ одним из способов снижения риска финансово-кредитных учреждений является выдача кредитов в иностранной валюте. Однако в этом случае заемщик принимает на себя валютный риск.
Для развития ипотечного кредитования в России, необходимо, прежде всего, выполнение следующих задач:
1) увеличение срока кредита и разработка работающих механизмов приобретения жилья;
2) обеспечение доверия населения как потенциального инвестора к институтам, реализующим механизм ипотеки;
3) минимизация кредитного риска.
Решение этих задач возможно только при непосредственном участии региональных органов власти – в виде прямой финансовой поддержки или мер косвенного, координирующего характера. Необходимость участия в схеме ипотеки специально созданных институтов в рамках региональных властей обусловлена следующими причинами:
Одним из инвестиционных ресурсов, участвующих в механизме ипотеки, являются средства населения, которые сконцентрированы в регионах. Их вовлечение в инвестиционный оборот возможно только при предоставлении твердых гарантий и создании региональными органами власти целостной системы регулирования инвестиционных интересов;
Специализированные институты, созданные при региональных органах власти, могут выступить гарантами по возврату коммерческим банкам предоставленных кредитных ресурсов, то есть примут на себя часть кредитного риска;
Участие в схеме ипотеки региональных органов власти позволит использовать средства региональных бюджетов как один из источников инвестиционных ресурсов. Средства могут быть использованы на покрытие разницы между рыночной и льготной процентной ставками по кредиту, на покрытие страховых взносов по страхованию заложенного имущества, на непосредственное кредитование заемщиков, а также на создание резервного фонда жилья для переселения неплательщиков;
Привлечение региональных властей позволит создать действующую законодательную базу для обеспечения механизма ипотеки, а также использовать косвенные рычаги регулирования, например, льготный налоговый режим.
Участие в ипотечном кредитовании будет способствовать реализации функций региональных органов власти по решению социальных проблем.
Необходимо предусмотреть два аспекта данного механизма: финансово-инвестиционный, связанный с движением денежных потоков в процессе реализации схемы ипотеки, и организационный, включающий разработку функций всех участников схемы.
Финансово-кредитный механизм предполагает использование в схеме ипотеки различных источников инвестиционных ресурсов, что позволит минимизировать риск каждого инвестора и активизировать производство при ограниченности инвестиций. Инвестиционными ресурсами становятся средства населения, коммерческих банков, бюджетные средства (на возвратной и безвозвратной, возмездной и безвозмездной основе), средства промышленных предприятий.
Рассмотренные выше базовые модели ипотечного кредитования, несмотря на все отличия, носят чисто банковский характер и имеют целью поиск оптимального в условиях той или иной экономики варианта жилищного кредитования. Однако ипотека может рассматриваться как инструмент стимулирования потребительского спроса только если она имеет инвестиционно-ориентированный характер. То есть, ипотека должна быть инструментом, с помощью которого предприятия строительного комплекса (ПСМ и капитальное строительство) и региональные власти могли бы вовлекать ресурсы в процесс инвестирования жилья с предоставлением льготных ссуд для частичной оплаты жилья, опираясь на элементы и процедуры ипотеки.
Таким образом, рассмотрение ипотеки как механизма активизации потребительского спроса на объекты строительства обусловливает необходимость построения схемы ипотеки на основании системного подхода . Его суть заключается в мобилизации организационных, производственных и финансовых возможностей всех субъектов процесса производства строительных материалов и строительства жилья с учетом интересов всех участников схемы. Наряду с поиском источников инвестиций это предполагает решение таких задач, как повышение качества жилья за счет применения новых строительных материалов и конструкций; внедрение новых технологий, обеспечивающих снижение стоимости строительства; принятие на себя части риска промышленными предприятиями, участвующими в схеме, и так далее.
1. Назовите базовые модели ипотеки?
2. В чем особенности ипотечного кредитования?
3. Что представляет собой ипотечный банк?
4. Что такое закладные листы?
5. Чем отличается механизм ипотечного кредитования от механизма формирования кредитных ресурсов в коммерческих банках?
6. Назовите основные принципы и методы оценки недвижимости?
7. Как развивалась ипотека в России?
8. Как выглядит программа ипотечного кредитования жилищного строительства?
Приложение к постановлению Правительства Москвы
от 8 ноября 2005 г. N 881-ПП
I. Паспорт Программы развития ипотечного жилищного кредитования в городе Москве на 2006-2008 годы
Наименование Программы:
Программа развития ипотечного жилищного кредитования в городе Москве на 2006-2008 годы.
Основание для разработки:
Постановление Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 г. N 675 "О федеральной целевой
разработки программе "Жилище" на 2002-2010 годы";
- Послание Президента Российской Федерации к Федеральному Собранию Российской Федерации от 26 мая 2004 г.;
- Закон города Москвы от 15 января 2003 г. N 22 "Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы".
Цели и задачи Программы:
Для достижения поставленных целей необходимо решить следующие основные задачи:
1. Снизить финансовую нагрузку на москвичей (очередников) при приобретении квартиры с использованием кредитных средств.
2. Обеспечить субсидирование первоначального взнос за квартиру, приобретаемую с привлечением средств ипотечного кредита.
3. Организовать продажу жилья, построенного за счет средств городского бюджета, москвичам (очередникам) по себестоимости строительства без отчислений на развитие социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры города с использованием ипотечных кредитов.
4. Обеспечить кредиторов на договорной основе гарантиями по выделению квартир из маневренного жилищного фонда города заемщикам в случае обращения взыскания на находящиеся в их собственности и в залоге у кредитора жилые помещения.
5. Организовать работу по резервированию и реализации москвичам части жилой площади, возводимой строительными компаниями для продажи на рынке жилья.
6. Продолжить работу по формированию и развитию городской накопительно-ипотечной системы.
7. Увеличить долю жилья, строящегося по городскому заказу и направляемого на продажу гражданам с использованием ипотечного кредитования и предоставления рассрочки платежа.
Участники:
Граждане, постоянно проживающие в городе Москве не менее 10 лет, в том числе признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий (очередники), подавшие заявление на участие в Программе и заключившие договор на приобретение жилья с использованием ипотечного кредитования и предоставления рассрочки платежа.
Сроки реализации: 2006-2008 годы.
Объемы и источники финансирования:
Всего: 72400 млн. руб.
в том числе:
бюджетные средства 51100 млн. руб.
внебюджетные средства 21300 млн. руб.
Ожидаемые результаты выполнения:
Основными результатами Программы являются:
- увеличение в два и более раза доступности жилищных ипотечных кредитов для москвичей (очередников);
- увеличение в два и более раза количества ежегодно выдаваемых в городе Москве ипотечных кредитов с 4,4 тыс. в 2004 году до 33 тыс. к 2009 году с учетом кредитов, выдаваемых в рамках Программы, и прогнозизируемого объема предоставления кредитов банками вне Программы;
- предоставление возможности приобретения жилья у города по себестоимости строительства с рассрочкой платежа и использованием жилищного ипотечного кредитования 24,9 тыс. московским семьям (очередникам);
- обеспечение субсидирования первоначального взноса за квартиру, приобретаемую на рынке недвижимости с помощью ипотечного кредита около 5,3 тыс. московских семей за счет предоставления им из бюджета города Москвы субсидии для приобретения в собственность жилого помещения или строительства жилого помещения с целью приобретения его в собственность (субсидия);
- обеспечение рефинансирования строительства жилья по городскому заказу и его продажи москвичам с использованием ипотечного кредитования и предоставления рассрочки платежа в объеме 1,5 млн. кв.м жилой площади (25 тыс. квартир) за счет средств граждан, поступление которых в бюджет города от реализации Программы прогнозируется в объеме 29,5 млрд. рублей;
- обеспечение резервирования и реализации москвичам с использованием ипотечного кредитования жилой площади, возводимой застройщиками для продажи на рынке недвижимости, в объеме около 360 тыс.кв.м (6 тыс. квартир).
II. Основные положения Программы
Проблема улучшения жилищных условий москвичей с использованием ипотечного жилищного кредитования
Ежегодно в Москве строится более 4,5 млн. кв. метров жилья. Из них около 40% направляется для решения общегородских социальных программ.
Однако большинство коренных жителей столицы лишено шансов на улучшение жилищных условий путем его единовременной покупки. Основных причин этому несколько.
Денежные доходы среднестатистических московских семей несоизмеримы со стоимостью жилья на рынке недвижимости. Для того, чтобы накопить на покупку квартиры из недорогого сегмента рынка новостроек общей площадью 54 кв.м среднестатистической семье москвичей потребуется не менее 14 лет, при условии, что она ежемесячно будет откладывать половину всех своих доходов и рост доходов не будет отставать от роста цен на жилье.
В тоже время в городе сохраняется стабильно высокий платежеспособный спрос на жилье со стороны юридических лиц и материально обеспеченных граждан других регионов страны. Как следствие, в последние годы средняя рыночная стоимость жилья в Москве увеличивалась на 30-40% ежегодно и в настоящее время приблизилась к 2000 долл. за кв.м общей жилой площади.
Одним из реальных механизмов обеспечения доступности жилья для москвичей и уменьшения очереди на бесплатное социальное жилье является ипотечное жилищное кредитование.
Сегодня в городе созданы основные условия, необходимые для
развития ипотечного жилищного кредитования.
В рамках Московской ипотечной программы действует ОАО Коммерческий банк "Московское ипотечное агентство" со 100% участием города, создана система привлечения долгосрочных финансовых ресурсов для рефинансирования банков на вторичном рынке ипотечных кредитов, разработаны стандарты ипотечного кредитования, отработан механизм предоставления государственных гарантий городом Москвой по облигациям ОАО КБ "МИА", повышающих надежность и привлекательность облигаций для частных и институциональных инвесторов и обеспечивающих направление средств в сферу жилищного ипотечного кредитования.
В целях увеличения доступности ипотечных кредитов ОАО КБ "МИА" был увеличен срок кредитования с 10 до 30 лет и снижен первоначальный взнос за квартиру с 30 до 10 процентов от ее стоимости. В настоящее время предоставление кредитов осуществляется под
10,5-15,5 % годовых в рублях.
Предусмотрено использование маневренного жилищного фонда города при выселении заемщиков из заложенного жилья в случае их неплатежеспособности и обращении взыскания на заложенную квартиру.
Однако, несмотря на имеющиеся условия ипотечное кредитование по-прежнему мало доступно для большинства москвичей.
Начиная с 2000 года, в Москве выдано всего 18 тысяч ипотечных кредитов на покупку жилья. Опыт ипотечного кредитования приобрели более 400 банковских организаций. Однако только 18
банков за этот срок преодолели рубеж в 100 выданных под залог жилья кредитов. При этом условия предоставления жилищных кредитов
у большинства кредитных организаций по-прежнему не обеспечивают доступности кредитных ресурсов для большинства москвичей. Срок
кредитования - 10-15 лет. Первоначальный взнос за квартиру должен составлять не менее 30% от ее стоимости. Ежемесячные платежи по
кредиту не могут превышать 40% от совокупного ежемесячного дохода семьи заемщика.
Чтобы банк принял положительное решение по выдаче кредита на покупку недорогой двухкомнатной квартиры доход семьи заемщика должен быть не ниже 1300-1500 долл. в месяц. В то время как доходы среднестатистических московских семей при сегодняшних рыночных ценах на квартиры и условиях кредитования, как минимум, в два раза ниже уровня доходов, необходимого для получения кредита на покупку стандартной, из дешевого сегмента рынка столичных новостроек, квартиры.
Направления развития ипотечного жилищного кредитования в городе Москве
В современных экономических условиях в рамках действующего законодательства можно выделить несколько направлений увеличения доступности жилищных ипотечных кредитов для москвичей, в том числе со средними и низкими доходами при государственной поддержке города Москвы.
Первое направление - снижение финансовой нагрузки на заемщиков с использованием ресурсов бюджета города Москвы.
Первый способ уменьшения затрат заемщиков предполагает существенное снижение размера кредита, необходимого для покупки квартиры, и платежей по погашению кредита за счет уменьшения стоимости самого жилья. В условиях рыночных отношений это возможно в случае, если часть строительства жилья будет финансироваться из бюджета города с последующей его продажей по себестоимости строительства.
Второй способ основан на субсидировании за счет бюджета города части первоначального взноса за квартиру при ипотечном кредитовании.
Сравнительная характеристика платежей заемщиков при приобретении квартиры с использованием ипотечного жилищного кредита при отсутствии и наличии адресной поддержки города в формах: субсидирования процентной ставки, предоставления субсидий, продажи жилья по себестоимости строительства представлена в таблице 2.
При покупке заемщиком у города по себестоимости строительства
квартиры площадью 60 кв. м в типовом панельном доме при 30% первоначальном взносе за квартиру в размере 12,6 тыс. долл. сумма кредита составляет 29,4 тыс.долл., а ежемесячные аннуитетные платежи по кредиту всего 303 долл. Размеры ежемесячных платежей в счет погашения долга по кредиту при рыночной банковской ставке в 11% годовых эквивалентны платежам при прямом дотировании ставки до 4% годовых.
При покупке заемщиком аналогичного жилья на рынке первичного жилья, с использованием предоставляемой городом адресной бюджетной
субсидии на строительство или приобретение жилья, первоначальный взнос за квартиру за счет личных средств составит 7,2 тыс. долл.
(10% от стоимости квартиры) при сумме кредита 37,8 тыс. долл., а ежемесячные платежи по кредиту - 390 долл. Размеры ежемесячных
платежей по кредиту при той же рыночной банковской ставке эквивалентны платежам при непосредственном дотировании ставки до 7 % годовых.
Указанные способы увеличения доступности ипотечных кредитов для москвичей вписываются в действующее законодательство и не требуют дополнительных затрат из бюджета города Москвы.
Второе направление - снижение дополнительных расходов, которые
несут заемщики по комплексному ипотечному страхованию посредством создания в городе системы страхования объектов залога.
Третье направление - решение проблемы накопления средств на первоначальный взнос за квартиру, формирования кредитной истории у
будущих заемщиков. Сегодня далеко не каждый потенциальный заемщик может документально подтвердить наличие у него доходов, необходимых для получения ипотечного кредита. У большинства москвичей отсутствуют денежные средства для оплаты первоначального взноса за квартиру при получении жилищного кредита. Формирование и развитие надежных и подконтрольных городу накопительно-ипотечных систем позволяет участвующим в них гражданам, с одной стороны, накопить необходимые для получения кредита средства, с другой стороны, продемонстрировать банку свою добросовестность и надежность как заемщика.
В рамках жилищных программ городом для москвичей, включая очередников, были созданы три долгосрочные системы жилищных (строительных) сбережений: жилищно-накопительный кооператив "Молодой семье - доступное жилье", жилищные сбережения на вкладе "Жилищный" в "Московском муниципальном банке - Банке Москвы" и в форме приобретения облигаций ОАО КБ "Московское ипотечное агентство", по которым предоставлены государственные гарантии города Москвы. Участниками накопительных систем стали свыше 900 московских семей.
Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы совместно с ОАО КБ "МИА" разработана технология приобретения квартир очередниками на рынке недвижимости, комбинирующая ипотечные кредиты, бюджетные субсидии на строительство или приобретение жилья, собственные средства граждан.
Четвертое направление - содействие москвичам в подборе жилой площади для ее приобретения с использованием ипотечных кредитов.
Реализация данного направления основана на резервировании и реализации москвичам части жилой площади, возводимой строительными компаниями для продажи на рынке жилья. Постановлением Правительства Москвы от 3 августа 2004 г. N 527 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного жилищного кредитования на территории города Москвы предусмотрено направление застройщиками до 50% от своей доли в домах типовой застройки на реализацию москвичам с использованием ипотечных схем кредитования жилищного строительства.
Пятое направление - обеспечение доступа кредиторов к маневренному жилищному фонду города при ипотечном жилищном кредитовании. Предоставление заемщикам из данного фонда помещений при обращении взыскания на их жилье, находящееся в залоге у кредитора, упрощает и ускоряет для банков процедуры обращения взыскания при неисполнении заемщиком обязательств перед банком, предусмотренных кредитным договором. Этим создаются предпосылки для снижения банковских рисков, процентных ставок по кредитам и увеличения объемов ипотечного жилищного кредитования.
Шестое направление - развитие иных форм долгосрочного жилищного финансирования граждан, аналогичных ипотечному жилищному кредитованию - продажа жилья, построенного по городскому заказу, гражданам с рассрочкой платежа без оформления ипотеки. В отличие от ипотечного кредитования квартира по договору купли-продажи с рассрочкой платежа до полного выполнения обязательств гражданина, предусмотренных договором, находится в собственности города. Покупателю не требуется документально подтверждать свои доходы, страховать жизнь и потерю трудоспособности, риски утраты или повреждения
объекта залога и утраты или ограничения права собственности на заложенную квартиру. Процедура получения квартиры максимально проста. При этом иные условия продажи жилья в рассрочку схожи с банковской ипотекой. Рассрочка предоставляется на 10 лет, первоначальный взнос за квартиру составляет 30% от ее стоимости. Проценты за рассрочку устанавливаются постановлением Правительства Москвы. Ежемесячные платежи сопоставимы с платежами при покупке жилья у города с ипотечным кредитом.
В настоящее время данным способом улучшили жилищные условия более 7 тыс. московских семей (очередников).
Цели и задачи Программы
Основными целями Программы являются:
- расширение возможностей улучшения жилищных условий для москвичей, в том числе очередников;
- увеличение доступности жилищного ипотечного кредитования для москвичей;
- увеличение количества ипотечных кредитов, выдаваемых в городе Москве.
Для достижения поставленных целей планируется решить следующие
основные задачи:
1. Снизить финансовую нагрузку на москвичей (очередников) при приобретении квартиры с использованием кредитных средств.
2. Обеспечить субсидирование первоначального взноса за квартиру, приобретаемую с привлечением средств ипотечного кредита.
3. Организовать продажу жилья, построенного за счет средств городского бюджета, москвичам (очередникам) по себестоимости строительства без отчислений на развитие инфраструктуры города с использованием ипотечных кредитов.
4. Обеспечить кредиторов на договорной основе гарантиями по выделению квартир из маневренного жилищного фонда города заемщикам
в случае обращения взыскания на находящиеся в их собственности и в залоге у кредитора жилые помещения.
5. Организовать работу по резервированию и реализации москвичам части жилой площади, возводимой строительными компаниями для продажи на рынке жилья.
6. Продолжить работу по формированию и развитию городской накопительно-ипотечной системы.
7. Увеличить долю жилья, строящегося по городскому заказу и направляемого на продажу гражданам с использованием ипотечного кредитования и предоставления рассрочки платежа.
Ожидаемые результаты выполнения Программы
В рамках Программы планируется достижение следующих основных результатов:
Увеличить в два и более раза доступность жилищных ипотечных кредитов для москвичей (очередников). Увеличить в два и более раза
количество ежегодно выдаваемых в городе Москве ипотечных кредитов с 4,4 тыс. в 2004 году до 33 тыс. к 2009 году с учетом кредитов,
выдаваемых в рамках Программы, и прогнозируемого объема предоставления кредитов банками вне Программы.
Предоставить возможность приобрести жилье у города по себестоимости строительства с рассрочкой платежа без оформления ипотеки до 15 тыс. московских семьей (очередников).
Обеспечить субсидирование первоначального взноса за квартиру, приобретаемую на рынке недвижимости с помощью ипотечного кредита, около 5,3 тыс. московских семей за счет предоставления им из бюджета города субсидий на строительство или приобретение жилья.
Обеспечить рефинансирование строительства жилья по городскому заказу и его продажу москвичам с использованием ипотечного кредитования и рассрочки платежа в объеме 1,5 млн. кв. м жилой площади (25 тыс. квартир) за счет средств граждан, поступление которых в бюджет города от реализации Программы прогнозируется в объеме 29,5 млрд. рублей.
Обеспечить резервирование и реализацию москвичам с использованием ипотечного кредитования жилой площади, возводимой застройщиками для продажи на рынке недвижимости, в объеме не менее 360 тыс. кв. м (6 тыс. квартир).
Порядок и условия приобретения жилья, строящегося за счет средств городского бюджета, очередниками с использованием ипотечного жилищного кредитования
Граждане, признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий, могут приобретать жилые помещения,
строящиеся за счет средств бюджета города Москвы, без рассрочки платежа с использованием собственных и заемных средств, по договору купли-продажи.
1. Сторонами по договору купли-продажи являются город Москва в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы или уполномоченная им в установленном порядке организация (Продавец), с одной стороны, и гражданин или граждане, признанные в
установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий (Покупатель), с другой стороны.
2. Основным документом, регулирующим отношения Продавца с Покупателем, является договор купли-продажи жилого помещения, заключенный в письменной форме и зарегистрированный в установленном порядке. До заключения сторонами договора купли-продажи жилого помещения права и обязанности сторон могут определяться предварительным договором, заключаемым сторонами на начальном этапе строительства.
3. После завершения строительства и регистрации прав собственности города на жилое помещение стороны заключают договор купли-продажи жилого помещения.
4. При оплате стоимости приобретаемого жилья Покупатель может использовать как собственные, так и заемные средства, полученные им в виде кредита.
5. Стоимость жилого помещения в доме-новостройке, построенном за счет средств бюджета города Москвы, определяется Департаментом
жилищной политики и жилищного фонда города Москвы исходя из суммы затрат на строительство одного квадратного метра общей площади жилых помещений в многоквартирном доме с учетом затрат на строительство общего имущества и расходов на создание внутриквартальных инженерных сетей, определенных на основании твердой договорной цены, установленной по итогам конкурсов по подбору подрядных организаций и организаций-заказчиков.
6. При заключении основного договора купли-продажи площадь квартиры и ее стоимость подлежат корректировке на основании документов, предоставленных органом, осуществляющим техническую инвентаризацию по результатам обмеров, и актов о результатах реализации
инвестиционных проектов на объекты завершенного строительства.
7. При государственной регистрации права собственности Покупателя на жилое помещение осуществляется государственная регистрация залога жилого помещения. Залогодержателем по данному залогу является кредитная организация, предоставившая кредит на приобретение жилого помещения.
8. После государственной регистрации основного договора купли-продажи жилого помещения Покупатель подлежит снятию с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий.
9. Средства от продажи жилой площади зачисляются в бюджет города Москвы и учитываются как доходы от продажи квартир.
Порядок и условия приобретения очередниками жилья на рынке недвижимости с использованием субсидии на строительство или приобретение жилья и ипотечного жилищного кредитования
Граждане, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий и имеющие право на получение субсидии на строительство или приобретение жилого помещения, в порядке, установленном действующим законодательством, по своему желанию могут приобретать жилье на рынке недвижимости с использованием предоставляемых им ипотечных кредитов. Для этого принимается следующий порядок действий:
1. Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы проводит учет граждан, признанных нуждающимися в улучшении
жилищных условий и имеющих право на получение субсидии на приобретение или строительство жилья, выделяемой из бюджета города (далее - субсидии), обратившихся в кредитную организацию за получением ипотечного кредита и квалифицированных в качестве надежных и платежеспособных заемщиков.
2. На основании решения исполнительных органов государственной власти города Москвы Департамент жилищной политики и жилищного
фонда города Москвы выдает гражданину свидетельство о предоставлении субсидии на строительство или приобретение жилья (далее - свидетельство), подтверждающее, что продавцу или застройщику жилья будет в установленном порядке перечислена предоставленная гражданину субсидия.
3. Кредитная организация, участвующая в Московской ипотечной программе, проводит оценку надежности и платежеспособности заемщика, экспертизу правоустанавливающих документов на приобретаемое гражданином жилое помещение и по результатам оценки принимает решение о выдаче кредита.
4. На основании договора купли-продажи (участия в долевом строительстве) жилого помещения и кредитного договора Департамент
жилищной политики и жилищного фонда города Москвы выпускает распоряжение на перечисление средств субсидии с именного блокированного целевого счета (далее - ИБЦС) гражданина, открытого в уполномоченном банке, на счет продавца/застройщика жилья.
5. Перечисление средств субсидии с ИБЦС гражданина на счет продавца/застройщика жилья осуществляется на основании заявления
гражданина после подтверждения факта перечисления собственных и заемных средств на расчетный счет продавца/застройщика жилья.
6. В течение двух недель с момента оформления права собственности на приобретенное жилое помещение гражданин предоставляет в Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы зарегистрированный договор купли-продажи (свидетельство о праве собственности).
7. Граждане, использовавшие предоставленную субсидию, снимаются с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Порядок и условия приобретения жилья гражданами на этапе строительства с использованием ипотечного кредитования за счет резервирования городом части жилой площади, возводимой застройщиками для продажи на рынке жилья
Граждане, постоянно проживающие в городе Москве не менее 10 лет и желающие улучшить свои жилищные условия с использованием
ипотечного кредитования и субсидий, могут участвовать в долевом строительстве жилья на условиях, определяемых застройщиком, в том
числе с зачетом стоимости жилья, находящегося в собственности граждан. Для этого принимается следующий порядок действий:
1. Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы ведет учет:
- граждан, постоянно проживающих в городе Москве не менее 10 лет и желающих улучшить свои жилищные условия с использованием
ипотечного кредитования и субсидий путем участия в долевом строительстве жилья на условиях, определяемых застройщиком, в том числе с зачетом стоимости жилья, находящегося в собственности граждан, и квалифицированных кредитором в качестве надежных и платежеспособных заемщиков;
- юридических лиц, принимающих на основании заключенных с департаментом договоров участие в реализации городских жилищных программ.
2. Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в установленные сроки после подписания инвестиционного
контракта между Правительством Москвы и застройщиком представляет застройщику сформированные списки граждан.
3. Для зачета стоимости имеющегося жилья гражданин имеет право воспользоваться услугами Государственного унитарного предприятия
города Москвы "Агентство по реализации жилищных займов и субсидий" (далее - Агентство) или иной организации. Агентство или иная организация в рамках договора с банком представляет ему сведения о зачетной стоимости имеющегося у заемщика жилья.
4. Застройщик на основании списков граждан, представленных Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, заключает договор участия в долевом строительстве жилья.
5. Имущественные права по договору участия в долевом строительстве жилого помещения находятся в залоге у кредитора, а после оформления права собственности гражданина в установленном порядке оформляется ипотека жилого помещения.
Ипотечное жилищное кредитование - это вид целевого кредита, в рамках которого денежные средства выдаются заемщику под залог недвижимости.
Финансовые организации предлагают разнообразные программы ипотечного кредитования, но можно выделить несколько общих условий:
- жилищный ипотечный кредит могут получить граждане РФ, которые еще не достигли пенсионного возраста;
- неизменное место работы в течение последнего полугодия;
- ежемесячный платеж не может быть больше определенной части доходов (как правило, 40-50%). При этом учитываются существующие финансовые обязательства заемщика.
- первоначальный взнос составляет от 10% от стоимости квартиры;
- срок погашения кредита - до 30 лет;
- обязательное страхование жизни, объекта ипотеки и трудоспособности заемщика.
Все основные вопросы, касающиеся ипотечных процессов, регулируются на законодательном уровне. Закон об ипотечном жилищном кредитовании разъясняет основные понятия и определяет ответственность сторон за нарушение договора ипотеки.
Оформление ипотеки: перечень документов
При оформлении ипотеки банк попросит предоставить следующие документы:
- заявление на получение ипотеки, анкету банка;
- копию паспорта и справки о присвоении ИНН;
- копию свидетельства пенсионного страхования;
- копию военного билета;
- копию документа об образовании;
- копию свидетельства о браке или разводе, брачный контракт;
- копию свидетельства о рождении детей;
- копию трудовой книжки;
- справки, подтверждающие доходы заемщика.
При подаче документов в банк необходимо предъявить сотруднику банка оригиналы перечисленных бумаг. Также финансовая организация для уточнения каких-либо сведений может потребовать дополнительные справки.
Ипотечное кредитование: «за» и «против»
Ипотечное кредитование жилищного строительства имеет следующие положительные моменты:
- быстрое решение жилищного вопроса без необходимости накопления большой суммы денег;
- небольшие ежемесячные выплаты по кредиту, по сравнению со стоимостью аренды жилья;
- выгодные процентные ставки (особенно для участников целевых программ);
- заемщик сразу оформляет право собственности на жилье;
- большой срок погашения, что дает возможность выплачивать кредит несколькими поколениями;
- фиксированная процентная ставка на весь период кредитования.
При утрате жилья, купленного по договору ипотечного кредитования, согласно ст. 95 ЖК РФ , 106 ЖК РФ , гражданин может получить для проживания жилое помещение маневренного фонда.
Однако при оформлении ипотечного кредита банк накладывает ряд ограничений на предмет ипотеки. Заемщик не может без согласия кредитора:
- зарегистрировать членов семьи;
- сделать перепланировку;
- продать, обменять или сдать жилье в аренду.
Договор об ипотечном кредитовании: основные требования.
Договор ипотеки является договором о залоге недвижимого имущества, обеспечивающий выполнение залогодателем и банком своих обязательств. Договор ипотеки должен включать:
информацию о банке и заемщике;
- содержание, срок, размер и порядок исполнения обязательства;
- регистрационные данные и описание предмета ипотеки;
- указание стоимости предмета ипотеки и информацию об отягощении и ограничении на него прав ипотекодателя.
Банком, в случае ухудшения финансового положения заемщика, может быть проведена реструктуризация ипотечного кредита. Кредитор может предоставить отсрочку очередной выплаты, увеличить срок погашения долга или предложить другие способы, которые помогут заемщику выплачивать ссуду.
Отправляя форму, Вы даете согласие на обработку своих персональных данных
19.04.2017 - Раиса Романова
Добрый день, В данный момент я приобрел квартиру в ипотеку, 50% внес собственными средствами, 50% ипотечнный кредит. Хочу начать ремонт, но прежде настаиваю на подписании акт приема передачи с застройщиком, чтобы сразу отразить состояние передаваемой мне квартиры. Застройщик отказывается, предлагая подписать некий акт доступа, ссылаясь на то что квартира куплена в ипотеку
02.10.2016 - Федор Овчаренко
Ответ на вопрос дан по телефону.
02.10.2016 - Степан Незус
Здравствуйте, . Мы (Агентство недвижимости)хотим создать отдел по жилищной ипотеке. Где мы можем найти шаблон положения о отделе?
Ответ на вопрос дан по телефону.
16.09.2016 - Вадим Кириленко
Здравствуйте. Может ли мой не женатый сын 23 лет (стаж работы 3 года), взять ипотечный кредит на покупку однокомнатной квартиры (вторичное жильё) ?
04.06.2016 - Денис Мариненко
можно ли взять ипотеку для приобретения жилья без первоначального взноса
01.06.2016 - Диана Осипова
Можно ли отказаться от страхования жизни и здоровья при заключении страхового договора по ипотечному кредиту на второй год, возможные последствия
10.04.2016 - Антон Машихин
Добрый день! Я плачу ипотечный кредит. Согласно пункту договора ежемесячный платеж должен быть осуществлен не позднее последнего дня месяца. Если последний день выпадает на выходной, то платеж осуществляется накануне. В сентябре 2015 года платеж был совершен 30-го числа. Теперь мне звонят представите
28.03.2016 - Лидия Виноградова
Здравствуйте. подскажите пожалуйста какую часть долга по ипотеке списывает банк, если рождается второй ребенок. ипотека взята после рождения первого ребенка
Ответ на вопрос дан по телефону.
21.03.2016 - Любовь Молчанова
здравствуйте! три года назад взяли с мужем ипотеку в долевое....титульным заемщиком является моя свекровь,я созаемщиком....Через год мы с мужем расторгли брак по обоюдному желанию. Квартира построилась,сдалась.....сейчас в ней живу я....т.к все затраты по ипотеки были мои....и сейчас я все оплачиваю.
Ответ на вопрос дан по телефону.
10.03.2016 - Людмила Матвеева
при рождении ребенка в период ипотеки государством выплачивается часть ипотеки, действительно ли так? .
Ответ на вопрос дан по телефону.
01.03.2016 - Николай Москвишин
Добрый день! Прочитала статью, там сказано что при рождении ребенка в период ипотеки государством выплачивается часть ипотеки стоимостью 18 кв.м. Как воспользоваться данным списанием. Кто ответственный?
19.02.2016 - Илья Лаврец
не знаю как правильно спросить даже... сегодня мама по телевизору услышала, что приняли закон об выделении 600т.р. тем, кто выплачивает ипотечный кредит и находится в декретном отпуске. хотелось бы узнать что-то по этому поводу. Это для региона ХМАО...
06.01.2016 - Валентин Высокович
дадут ли ипотеку на квартиру за 1.5млн руб если мой доход 17000
Ответ на вопрос дан по телефону.
02.01.2016 - Валентин Смыков
Я приехала по программе добровольного переселения соотечественников в Калуж.обл. Гражданство РФ уже получила, но нет постоянной прописки, т.к. нет своего жилья, имеется регистрация по месту пребывания. Имею-ли я право на получение ипотеки с регистрацией по месту пребывания? В Сбербанке г.Малоярославец Калуж.обл. мне не одобрили ипотеку, мотивация - "регистрация не установленного образца", хотя мои знакомые получили с такой регистрацией ипотеку в г. Калуга в Сбербанке.
22.12.2015 - Светлана Петухова
дом в ипотеке,неуплата кредита более года,прописан ребёнок 8лет.за неуплату банк хочет выселить.жильё единственное.что делать?
24.11.2015 - Наталья Боброва
здравствуйте. мне сегодня позвонили из ипотечного агенства и попросили заключить договор с другим банком. обяснили они это тем, что в стране кризис! Хотя, у меня осталось доплатить всего 600 тысяч. брали кредит в сбербанке. объясните пожалуйста, что это такое?
Ответ на вопрос дан по телефону.
21.09.2015 - Михаил Романюков
ООО собирается заниматься предоставлением займов населению на строительство жилья. Это микрофинансовая деятельность или нет? И где нужно зарегистрироваться кроме ИФНС или получить лицензию?
